The CORE PIK 2 — Budget Dashboard 2026

Breakeven Analysis — Income vs Expense (Rp billion/year)

📊 Executive Summary

2026: Deficit −Rp 13.66 B 2027: First Surplus +Rp 2.70 B 2029: Projected +Rp 7.84 B

Breakeven terjadi di awal 2027 sekitar Rp 38–39 B. Setelah breakeven, surplus terus tumbuh — income tumbuh lebih cepat (+8% CAGR) dibanding expense (+4% CAGR), menghasilkan gap surplus yang makin lebar hingga 2029.

Income Expense Breakeven point Surplus zone Deficit zone

Year	Income	Expense	Net	Status

Top Expense Categories — 2027 (Rp B)

📊 Executive Summary

Statutory 62.8% of total Services +49% CAGR Top 3 = 87.4% expense

Statutory charges mendominasi pengeluaran di Rp 24.2 B (63%). Services & Maintenance adalah kategori dengan pertumbuhan tercepat (+49% CAGR). Tiga kategori teratas menyumbang 87% dari total expense — fokus pengendalian biaya harus di sini.

Category	Rp B	%

Income Breakdown 2027 (Rp B)

📊 Executive Summary

Maintenance 45.7% of income Rental 26.1% Utilities 23.1%

Income terdiversifikasi dengan baik — tiga sumber utama (Maintenance, Rental, Utilities) menyumbang 95%. Maintenance IPL adalah andalan utama. Potensi upside dari Rental & Utilities jika tingkat hunian meningkat di 2028–2029.

Maintenance Utilities Rental Parking Other

Source	Rp B	%
Maintenance (IPL)	18.87	45.7%
Rental	10.78	26.1%
Utilities	9.51	23.1%
Parking	1.88	4.6%
Other	0.22	0.5%

Stacked Expense Categories Trend 2026–2029 (Rp B)

📊 Executive Summary

Total expense naik 2.7x dari 2026→2029 Services tumbuh paling cepat +49% CAGR Statutory tetap dominan >62% setiap tahun

Total expense naik dari Rp 16.4 B (2026) ke Rp 44.6 B (2029) seiring pertumbuhan operasional. Struktur pengeluaran relatif stabil — Statutory selalu >62%. Perhatian khusus di Services & Maintenance yang tumbuh paling agresif dan berpotensi menekan margin jika tidak dikelola.

Statutory Services Fees Repair Salary Insurances Others

Category	2026	%	2027	%	2028	%	2029	%	CAGR
Statutory	10.20	62.3%	24.20	62.8%	26.10	62.8%	28.10	62.8%	+40.2%
Services	2.50	15.3%	7.13	18.5%	7.70	18.5%	8.30	18.5%	+49.2%
Fees	1.10	6.7%	2.65	6.9%	2.85	6.9%	3.05	6.8%	+40.6%
Repair	0.80	4.9%	2.02	5.2%	2.20	5.3%	2.40	5.4%	+44.3%
Salary	0.40	2.4%	0.76	2.0%	0.82	2.0%	0.88	2.0%	+30.1%
Insurances	0.35	2.1%	0.70	1.8%	0.76	1.8%	0.82	1.8%	+32.8%
Others	1.07	6.5%	1.11	2.9%	1.12	2.7%	1.05	2.3%	−0.6%

Electricity Cost by Floor (Rp million)

📊 Executive Summary

Pompa/Chiller = 72% total listrik Lt 4 terbesar di area lantai Lt 6 & 7 paling efisien

Pompa/Chiller mendominasi konsumsi listrik di Rp 12.08 B/tahun (72% total). Ini adalah area prioritas untuk efisiensi energi — optimasi jadwal operasi chiller bisa memberikan dampak terbesar pada penghematan biaya listrik.

Floor	LWBP	WBP	Total
Lt 1	149	0	149
Lt 2	152	0	152
Lt 3	1,201	515	1,716
Lt 4	1,866	801	2,667
Lt 5	127	73	200
Lt 6	41	23	64
Lt 7	21	12	33
Ballroom	175	100	275
Auditorium	430	206	636
Pompa/Chiller	7,684	4,396	12,080

Monthly Electricity Cost (Rp million)

📊 Executive Summary

Jan–Mei = Rp 0 (belum beroperasi) Operasi mulai Jun 2026 Nov–Des tertinggi Rp 2.45 B/bln

Gedung mulai beroperasi bulan Juni 2026. Biaya listrik naik bertahap seiring peningkatan hunian — dari Rp 2.09 B/bulan (Jun–Jul) hingga puncak Rp 2.45 B/bulan (Nov–Des). WBP (peak hours) rata-rata 25% dari total tagihan bulanan.

Period	LWBP	WBP	Total
Jan–Mei	0	0	0
Jun–Jul	1,569	524	2,093
Aug–Okt	1,679	560	2,239
Nov–Des	1,836	613	2,449

Water Usage & Cost — Year 1 vs Year 2

📊 Executive Summary

Populasi naik +67% (3K → 5K orang) Biaya air naik +67% YoY 1.8 m³/orang/bulan konsumsi rata-rata

Kenaikan biaya air sepenuhnya didorong pertumbuhan penghuni (+2,000 orang di tahun ke-2). Konsumsi per kapita tetap stabil di 1.8 m³/orang/bulan, artinya tidak ada pemborosan — kenaikan biaya Rp 77 jt/bulan adalah konsekuensi wajar dari pertumbuhan hunian.

Year 1 Year 2

Metric	Year 1	Year 2	Change
Populasi (orang)	3,000	5,000	+66.7%
Pemakaian (m³/bln)	5,400	9,000	+66.7%
Biaya PDAM (Rp jt)	115.97	193.37	+66.8%

Gross Salary by Department (Rp jt/month)

📊 Executive Summary

Engineering terbesar 37.9% Mgr & Finance 31.3% HSE terkecil 3.8%

Engineering & Maintenance menerima porsi gaji terbesar (37.9%) — sesuai dengan kebutuhan operasional gedung. Gabungan Engineering + Manager mencakup 69% total payroll. HSE di 3.8% relatif kecil — perlu evaluasi apakah coverage sudah memadai untuk keselamatan gedung.

Department	Rp jt/bln	Share
Engineering & Maint.	80.25	37.9%
Manager & Finance	66.25	31.3%
HR & GA	35.95	17.0%
Tenant Relation	22.00	10.4%
HSE	8.00	3.8%

Salary Component Breakdown (Rp jt/year)

📊 Executive Summary

Basic salary 82% dari total Take-home Rp 363.7 jt/tahun BPJS total Rp 33.25 jt/tahun

Struktur gaji didominasi basic salary (82%). Total kewajiban BPJS Rp 33.25 jt/tahun (8.4% dari gross) — dalam batas wajar. Selisih gross vs take-home sekitar Rp 33 jt/tahun, sepenuhnya dari potongan BPJS. Tidak ada komponen gaji yang perlu perhatian khusus.

Component	Rp jt/tahun